Perlindungan Hukum bagi Pembeli Rumah Subsidi terhadap Penipuan Kredit oleh Developer
Legal Protection for Subsidized Housing Buyers Against Credit Fraud by Developer
Abstract
Program rumah subsidi merupakan kebijakan strategis pemerintah Indonesia dalam mewujudkan hak setiap warga negara atas tempat tinggal yang layak sebagaimana diamanatkan Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Namun dalam pelaksanaannya, program ini rentan disalahgunakan oleh developer melalui berbagai praktik penipuan kredit yang merugikan pembeli, khususnya Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis perlindungan hukum bagi pembeli rumah subsidi terhadap penipuan kredit oleh developer serta mengidentifikasi upaya hukum yang dapat ditempuh oleh pembeli yang dirugikan. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif dengan tipe doktriner dan bersifat preskriptif-analitis, melalui pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan kasus. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: Pertama, bentuk penipuan kredit oleh developer meliputi pemalsuan dokumen, kredit fiktif, manipulasi harga, dan wanprestasi. Perlindungan hukum bagi pembeli rumah subsidi dibangun dalam kerangka normatif yang komprehensif melalui KUH Perdata, Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, serta Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja. Perlindungan tersebut diwujudkan melalui perlindungan preventif berupa sistem akreditasi developer, kewajiban transparansi, dan pengawasan lembaga berwenang, serta perlindungan represif melalui penegakan hukum pidana, gugatan perdata, dan sanksi administratif. Kedua, upaya hukum yang dapat ditempuh mencakup jalur litigasi berupa gugatan perdata dan pidana, serta jalur non-litigasi melalui negosiasi, mediasi, dan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Sinergi antara kedua jalur tersebut menjadi kunci terwujudnya perlindungan hukum yang komprehensif dan berkeadilan bagi pembeli rumah subsidi.
ABSTRACT
The subsidized housing program is a strategic policy of the Indonesian government aimed at fulfilling every citizen's right to adequate housing as mandated by Article 28H paragraph (1) of the 1945 Constitution of the Republic of Indonesia. However, in practice, this program is susceptible to abuse by developers through various forms of credit fraud that harm buyers, particularly Low-Income Communities. This study aims to analyze legal protection for subsidized housing buyers against credit fraud by developers and to identify legal remedies available to aggrieved buyers. This study employs a normative legal research method of doctrinal type with a prescriptive-analytical nature, through statutory, conceptual, and case approaches. The findings reveal that: First, forms of credit fraud by developers include document falsification, fictitious credit, price manipulation, and breach of contract. Legal protection for subsidized housing buyers is established within a comprehensive normative framework encompassing the Civil Code, Law Number 8 of 1999 on Consumer Protection, Law Number 1 of 2011 on Housing and Settlement Areas, Law Number 1 of 2023 on the Criminal Code, and Law Number 6 of 2023 on Job Creation. Such protection is realized through preventive protection by means of developer accreditation systems, transparency obligations, and supervision by authorized institutions, as well as repressive protection through criminal law enforcement, civil lawsuits, and administrative sanctions. Second, available legal remedies encompass litigation channels in the form of civil and criminal lawsuits, as well as non-litigation channels through negotiation, mediation, and the Consumer Dispute Resolution Agency. The synergy between both channels is the key to achieving comprehensive and equitable legal protection for subsidized housing buyers.
References
Agustina, Rosa. (2003). Perbuatan Melawan Hukum. Jakarta: Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Amar, Rezie Dava, Rani Apriani, & Candra Hayatul Iman. (2024). Negosiasi sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa Bisnis di Indonesia. Jurnal Ilmiah Wahana Pendidikan, 509.
Ananda, Fakhrizal, & Taufik Hidayat. (2023). Penegakan Hukum Pidana terhadap Penipuan Kredit Kepemilikan Rumah Subsidi. Jurnal Ilmu Hukum, 9(1), 78.
Auli, Renata Christha. (2023). Bunyi dan Unsur Pasal 378 KUH Pidana tentang Penipuan. Hukumonline. Diakses 2 Mei 2026, dari https://www.hukumonline.com/klinik/a/pasal-378-KUHPidana-tentang-penipuan-lt6571693c4c627/
Auli, Renata Christha. (2025a). Apa itu Perbuatan Melawan Hukum dalam Pasal 1365 KUH Perdata. Hukumonline. Diakses 2 Mei 2026, dari https://www.hukumonline.com/klinik/a/apa-itu-perbuatan-melawan-hukum-dalam-pasal-1365-kuh-perdata-lt6576f13b60c6a/
Auli, Renata Christha. (2025b). Mengenal Sanksi Hukum Pidana, Perdata, dan Administratif. Hukumonline. Diakses 28 Mei 2026, dari https://www.hukumonline.com/klinik/a/mengenal-sanksi-hukum-pidana--perdata--dan-administratif-lt4be012381c490/
Azis, Fahrudin, Muhammad Kholid, & Nasrudin. (2024). Perbandingan Lembaga Penyelesaian Sengketa: Litigasi dan Non-Litigasi. Jurnal Ilmu Hukum, 1(2), 16–17.
Azzahra, Esi Anindya, & Irwan Triadi. (2022). Relevansi Keadilan dalam Hukum Positif: Telaah Positivisme dan Naturalisme. Jurnal Politik, Sosial, Hukum dan Humaniora, 4(1), 54.
Brilian, Almadinah Putri. (2023). Kisah Lengkap Salim Ditinggal Kabur Pengembang: Sudah Cicil 20 Bulan, Rumah Nihil. Detik Properti. Diakses 1 Mei 2026, dari https://www.detik.com/properti/berita/d-7077400/
Chazawi, Adami. (2001). Kejahatan Terhadap Pemalsuan. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Dadang. (2025). BPKN: Tercatat 851 Pengaduan Konsumen Sepanjang 2025. Business Asia. Diakses 31 Mei 2026, dari https://businessasia.co.id/bpkn-tercatat-851-pengaduan-konsumen-sepanjang-2025/
Dewi, Atika Sandra, Muhammad Husni, & Isdiana Syafitri. (2026). Penerapan Prinsip Strict Liability terhadap Pengembang Perumahan dalam Perjanjian Baku: Studi Perbandingan dengan Decennial Liability Prancis. Jurnal Institusi Politeknik Ganesha Medan, 9(1), 31.
Dewi, Herlina Kartika. (2025). Penyaluran Rumah Subsidi hingga 13 Maret 2025 Tembus 27.528 Unit. Kontan Nasional. Diakses 10 Desember 2025, dari https://nasional.kontan.co.id/news/penyaluran-rumah-subsidi-hingga-13-maret-2025-tembus-27528-unit
Engelica, Naomi, dkk. (2026). Perlindungan Hukum Preventif dan Represif Konsumen Pemilik Nomor Seluler Cantik dalam Layanan Telekomunikasi. Jurnal Ilmu Sosial dan Hukum, 4(2), 2600.
Fadlan, Mochamad Lauilul. (2023). Upaya Hukum dalam Penyelesaian Kontrak Bisnis di Indonesia. Maliki Interdisciplinary Journal, 1(6), 452–458.
Firmansyah, Erwin, Cokorde Istri Dian Laksmi Dewi, & Rizky Karo Karo. (2022). Penerapan Access to Justice melalui Bantuan Hukum Non-Litigasi berbasis Kearifan Lokal. Jurnal Lemhannas RI, 10(2), 73.
Herzien Inlandsch Reglement (HIR).
Hilal, Ramadhan. (2025). Analisis Hukum Peran Penyidik Tindak Pidana Korupsi dalam Pengembalian Kerugian Negara (Studi Kasus Polres Labuhanbatu) [Skripsi]. Universitas Labuhanbatu.
Himawan, Eka. (2023). Pengertian dan Macam-Macam Delik dalam Hukum Pidana. Law Firm Surjo & Partners. Diakses 27 Mei 2026, dari https://lawfirmadvokatsurjoandpartners.wordpress.com/2023/04/14/
Isnantiana, Nur Iftitah. (2018). Mediasi sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa. Seminar Nasional HES FAI UMP, 33–43.
Istiqamah, Hikmah, Siti Zainab Yanlua, & Muhammad Akbar Yanlua. (2024). Konsep Negara Hukum Rechtsstaat dan Rule of Law. Jurnal Al-Muqaranah: Jurnal Hukum dan Pemikiran Islam, 3(1), 16.
Kementerian Kesehatan Republik Indonesia. (2023). Rumah Sehat, Lingkungan Bersih. Diakses 31 Mei 2026, dari https://keslan.kemkes.go.id/view_artikel/2574/rumah-sehat-lingkungan-bersih
Khairunnisa. (2024). Perlindungan Hukum terhadap Konsumen atas Jual Beli Perumahan Subsidi secara Kredit. Jurnal Hukum Al'Adi, 16(2), 201.
Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP).
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Staatsblad Nomor 23 Tahun 1847).
Kusumaatmadja, Mochtar. (2002). Konsep-Konsep Hukum dalam Pembangunan. Bandung: Alumni.
Laili, Afrohatul, & Anisa Rizki Fadhila. (2023). Teori Hukum Progresif (Prof. Dr. Satjipto Rahardjo, S.H.). Jurnal Hukum dan Kebijakan Publik, 3(2), 25.
Meidiantama, Refi, & Donna Exzanti Charinda. (2024). Perbandingan Pengaturan Tindak Pidana Korupsi dalam Pembaharuan KUHP Nasional. Jurnal Kajian Ilmiah Hukum dan Kenegaraan, 3(1), 16.
Muhaimin. (2020). Metode Penelitian Hukum. Mataram: Mataram University Press.
Muhdar, Muhammad. (2019). Penelitian Doctrinal dan Non-Doctrinal (Pendekatan Aplikatif dalam Penelitian Hukum). Samarinda: Mulawarman University Press.
Nadzhifan, M. Ilham. (2023). Pengaruh Populasi, PDRB, dan Program Bantuan Subsidi Perumahan terhadap Backlog Perumahan di 10 Kabupaten/Kota Provinsi Nusa Tenggara Barat (NTB) pada Tahun 2015–2022 [Skripsi]. Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Nasution, A. Z. (2002). Hukum Perlindungan Konsumen: Suatu Pengantar. Jakarta: Diadit Media.
Nusa, Bima Laksana Putra. (2025). Implikasi Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 118/PUU-XX/2022 terhadap Perubahan Konsep Delik Pemalsuan [Tesis]. Universitas Islam Indonesia.
Pasca, Yohan Kurnia, dkk. (2022). Analisis Metode Penemuan Hukum dalam Yurisprudensi Wanprestasi Bukan Tindak Pidana Penipuan. Legitimacy: Journal of Law and Islamic Law, 20(10), 23.
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 24/PRT/M/2018 tentang Akreditasi dan Registrasi Asosiasi Pengembang Perumahan serta Sertifikasi dan Registrasi Pengembang Perumahan.
Perwitasari, Anna Suci. (2026). OJK Terima 831 Pengaduan Terkait KPR Sepanjang 2025, Sudah Ditanggapi PUJK 95,91%. Kontan Keuangan. Diakses 3 Februari 2026, dari https://keuangan.kontan.co.id/news/ojk-terima-831-pengaduan-terkait-kpr-sepanjang-2025-sudah-ditanggapi-pujk-9591
Prayoga, Daffa Arya, Jadmiko Anom Husodo, & Andina Elok Puri Maharani. (2023). Perlindungan Hukum terhadap Hak Warga Negara dengan Berlakunya Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2019 tentang Pengelolaan Sumber Daya Nasional. Jurnal Demokrasi dan Ketahanan Nasional, 2(2), 191.
Propertynbank.com. (2025). BPKN: Sektor Perumahan Mendominasi Pengaduan Konsumen. Diakses 31 Mei 2026, dari https://www.propertynbank.com/sektor-perumahan-mendominasi-pengaduan/
Putra, Bintang Adi, dkk. (2026). Metodologi Penelitian Hukum Normatif dalam Perspektif Konsep dan Teknik Analisis dalam Kajian Yuridis. Jurnal Kajian Ilmiah Multidisipliner, 10(4), 100.
Rachmat, Ulfah Muriara, Slamet Riyanto, & Arifudin. (2024). Optimalisasi Perlindungan Konsumen dalam Melakukan Komplain atas Produk Barang Cacat melalui Self Regulation pada Transaksi Pembelian secara Online PT. Bulakapak. Jurnal Jurdictie, 6(1), 70.
Rahman, Arif. (2018). Penyelesaian Sengketa Konsumen melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Serang. Jurnal Ilmu Hukum, 2(1), 32.
Ramadhana, Yulia, dkk. (2026). Model Penyelesaian Sengketa secara Litigasi. Indonesian Journal of Islamic Jurisprudence, Economic and Legal Theory, 4(1), 313.
Rechtsreglement voor de Buitengewesten (RBg).
Rimanda, Rahmi. (2019). Keberadaan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) sebagai Lembaga Quasi Yudisial di Indonesia. Jurnal Bina Mulia Hukum, 4(1), 19.
Saiful Anam & Partners. (2017). Pendekatan Perundang-Undangan (Statute Approach) dalam Penelitian Hukum. Diakses 5 Januari 2026, dari https://www.saplaw.top/pendekatan-perundang-undangan-statute-approach-dalam-penelitian-hukum/
Santo, Maria Fransiska Owa da, dkk. (2024). Pengantar Hukum Perdata: Teori & Referensi Komprehensif Dasar-dasar Hukum Perdata di Indonesia. Jambi: Sonpedia Publishing Indonesia.
Saputra, Gede Bagus Putra Candra. (2026). Cacat Kehendak dalam Perjanjian. Jurnal Pacta Sunt Servanda, 4(1), 27.
Sari, Sekar. (2025). Developer Perumahan di Salatiga Tipu Sejumlah Konsumen hingga Raup Rp1,070 Miliar, Kini Diringkus Polisi. Lingkar Jateng. Diakses 5 Februari 2026, dari https://lingkarjateng.id/
Shafira, Rani, & Jeane Neltje Saly. (2019). Perlindungan Hukum bagi Pembeli Rumah Umum dari Perbuatan Wanprestasi oleh Developer/Pengembang Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Jurnal Hukum Adigama, 2(1), 16–39.
Shafiyah, Adinda, & Elisatris Gultom. (2024). Hukum sebagai Pengatur dan Pelindung Kehidupan Sosial Individu dan Masyarakat. Jurnal Multidisiplin Ilmu, 2(10), 468.
Shidarta. (2006). Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia. Jakarta: Grasindo.
Supriyadi. (2016). Community of Practitioners: Solusi Alternatif Berbagi Pengetahuan antar Pustakawan. Jurnal Lentera Pustaka, 2, 85.
Tamaela, Kurniawan Willem, & Rizky Amalia Solichin. (2025). Perlindungan Hukum terhadap Konsumen dalam Kegiatan Transaksi Elektronik (E-Commerce): Perspektif Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Jurnal Humaniora: Jurnal Hukum dan Ilmu Sosial, 3(3), 83.
Thomson Reuters Practical Law. (2026). Restitutio in Integrum. Diakses 2 Mei 2026, dari https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/w-005-6269
Tim Hukumonline. (2022). Teori-Teori Perlindungan Hukum Menurut Para Ahli. Hukumonline. Diakses 30 Maret 2026, dari https://www.hukumonline.com/berita/a/teori-perlindungan-hukum-menurut-para-ahli-lt63366cd94dcbc/
Ulfah, dkk. (2024). Hukuman Mati dan Seumur Hidup dalam Kasus Korupsi: Studi Indonesia-Tiongkok Berdasarkan Deterrence Theory. Rechtsvacuum: Journal of Legal Studies, 1(2), 47.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2001 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 31 Tahun 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi.
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Usman, Rachmadi. (2013). Hukum Acara Persaingan Usaha di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika.
Wijaya, Dony Arta, & Dyah Widowati. (2025). Optimalisasi Pengelolaan Dokumen Kredit Pemilikan Rumah pada PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Kantor Cabang Surabaya. Jurnal Cendekia Ilmiah, 4(3), 520.
